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¿Sabes cómo se gestiona un arriendo con derecho a compra?

•  ¿Qué es?

El arriendo con opción de compra es una figura mixta que combina un contrato de arrendamiento con un pacto accesorio de opción de compra.
El arrendatario habita el inmueble como arrendatario, pagando una renta mensual, y luego puede optar por comprarlo en condiciones previamente pactadas.

Aunque no está expresamente regulado en una ley especial, se fundamenta en:

• Artículos 1438 y siguientes del Código Civil sobre el contrato y su libertad (principio de autonomía de la voluntad).

• Artículo 1878 y siguientes del Código Civil (sobre el arrendamiento).

• Artículos 1441 y 1444 del Código Civil: sobre los actos jurídicos condicionales y pactos accesorios.

• Ley N° 18.101 sobre el arrendamiento de predios urbanos.

• Artículo 1801 y siguientes del Código Civil (compraventa).

• Eventualmente: Ley General de Urbanismo y Construcciones, si es un bien con copropiedad o proyectos inmobiliarios.

¿Cómo se inicia este negocio?

1. Estudio de títulos: Siempre previo, aunque no se venda de inmediato.

2. Firma de contrato de arriendo con opción de compra: ante notario.

3. Cláusula clara: que indique cómo, cuándo y en qué condiciones se ejerce la opción.

4. Registro del contrato en el Conservador de Bienes Raíces: no es obligatorio, pero recomendable para mayor seguridad jurídica.

¿Qué beneficios tiene este modelo?

• Da acceso a la vivienda a personas que aún no pueden comprar (ej: no tienen pie).

• Asegura al propietario un flujo de ingresos.

• El arrendatario puede "probar" el inmueble antes de comprometerse.

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Estructura del contrato 

1. Contrato de arriendo con cláusula de opción de compra (accesoria y no obligatoria):

• Plazo definido (ej: 2 o 3 años).

• Canon de arriendo mensual.

• Monto pactado para ejercer la opción de compra.

• Condiciones para ejercer la opción (por ejemplo: estar al día con rentas, pagar un porcentaje adicional, etc.).

2. Promesa de compraventa notarial, firmada paralelamente o dentro del mismo acto jurídico.

Plazos habituales

• Duración del arriendo: 1 a 3 años aprox.

• Plazo para ejercer la opción de compra: debe indicarse claramente (ej: durante los últimos 6 meses del arriendo o en cualquier momento antes del vencimiento).

• Si no se ejerce dentro del plazo, se extingue el derecho.

• ¿Qué pasa con los pagos de arriendo?

  Tienes 3 modelos:

  1. Renta 100% sin abono a compra: solo si se ejerce la opción, se paga el precio completo.

  2. Parte del arriendo abona al precio de compra (ej: 30% de cada mensualidad se abona al pie).

  3. Abono inicial (prima de opción): el arrendatario paga un monto adicional al firmar, que se descuenta si compra (no reembolsable si no ejerce).

¿Cómo se cierra la operación?

1. El arrendatario notifica por escrito que ejercerá su derecho (dentro del plazo).

2. Se firma la compraventa definitiva, generalmente en escritura pública.

3. El propietario transfiere y se inscribe la escritura en el Conservador.

Documentos clave a tener preparados:

1. Contrato de arriendo con cláusula de opción de compra.

2. Promesa de compraventa notarial.

3. Declaración jurada de no tener litigios.

4. Certificados al día (contribuciones, dominio vigente, etc.).

5. Carta de intención y notificación de ejercicio de opción.

CONTRATO -Arriendo con Opción de Compra en Chile

 "Adjunto encontrarás el archivo en Word para su descarga y uso."